A reforma tributária já é uma realidade no cenário nacional e vai impactar diretamente a vida de todos os cidadãos, inclusive a dinâmica financeira dos condomínios residenciais e comerciais. Diante das mudanças graduais previstas para os próximos anos, os síndicos precisam assumir um papel proativo e estratégico na gestão orçamentária para evitar surpresas e a consequente elevação das taxas pagas pelos moradores.
“O processo de transição da reforma tributária está desenhado para ocorrer ao longo de oito anos, o que significa que os impactos serão sentidos de maneira gradativa”, explica a CEO da De Paula Contadores, Elizangela de Paula Kuhn. O alerta principal gira em torno da mudança do regime tributário, que passa do modelo cumulativo para o não cumulativo, instituindo o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) Dual. Na prática, embora o condomínio não seja um contribuinte direto desse imposto, a carga tributária será repassada na ponta final da cadeia.
Diferente do setor de produtos e insumos de limpeza, onde a comercialização pode inclusive registrar reduções de preço devido ao desenho da reforma voltado à indústria, a área de prestação de serviços sofrerá um impacto considerável. Como os condomínios são grandes consumidores de serviços, a elevação dos custos operacionais será inevitável.
O peso dos serviços nas contas condominiais
O repasse da nova alíquota do IVA, estimada em cerca de 28%, uma das maiores do mundo incidirá diretamente sobre os serviços essenciais que mantêm a estrutura condominial em funcionamento. A lista inclui desde os contratos de portaria presencial e limpeza até manutenções obrigatórias e rotineiras, como o controle de pragas, laudos do corpo de bombeiros, manutenção de caixas d’água e assistência para elevadores.
“O impacto mais severo e perceptível para os condomínios ocorrerá a partir de 2029, período em que entra em vigor de forma mais robusta a transição dos impostos municipais e estaduais (ISS e ICMS) para o novo modelo”, alerta Elizangela. Embora o ano de 2029 pareça distante, o tempo para a engenharia financeira de um condomínio é curto, exigindo que as discussões e o planejamento comecem desde já nas assembleias.
A recomendação para os gestores é utilizar os próximos dois anos como uma janela de oportunidade estratégica. “O momento atual é ideal para que os síndicos analisem minuciosamente a contabilidade dos últimos 12 meses, projetem os orçamentos com critério e antecipem benfeitorias necessárias”, explica a contadora.
Estratégias de antecipação para conter custos
Para mitigar a elevação dos custos futuros, a orientação é que as administrações planejem e executem as obras maiores, melhorias estruturais e manutenções pesadas antes da virada do modelo tributário. Projetos como recapeamento de asfalto interno, reformas de áreas comuns, ampliações de academias ou revisões profundas de fachada “ficarão substancialmente mais caros a partir de 2029 devido ao peso dos serviços e da mão de obra qualificada na construção civil. Antecipar essas ações em assembleia evita a necessidade de rateios extras elevados no futuro”.
Além da antecipação de obras, os síndicos devem se debruçar sobre os contratos vigentes com o suporte técnico e logístico de suas equipes de contabilidade. Elizangela alerta que é “fundamental revisar cada prestação de serviço terceirizada e não aceitar repasses automáticos de fornecedores sem uma discussão prévia”. Como as empresas de regime normal que comercializam produtos passarão a ter créditos tributários, o cenário exige negociação para manter o equilíbrio financeiro do condomínio.
O planejamento financeiro rígido e a comunicação transparente com os moradores são as ferramentas mais eficientes para enfrentar a transição tributária. Mais do que gerenciar o cotidiano, o síndico moderno precisa atuar de forma preventiva, transformando a previsão orçamentária em um escudo contra o aumento descontrolado das despesas coletivas.
